Коммерческая недвижимость: процедура продажи

Тем, кто желает продать коммерческую недвижимость, следует обратить внимание на тщательную проработку всех этапов продажи, а именно:

• Подготовку объекта недвижимости к сделке;
• Организацию продажи;
• Оформление сделки.

Рассмотрим каждый этап подробнее.

Подготовка объекта к продаже

Процедура продажи недвижимости, а в особенности коммерческой, сильно отличается от продажи любого другого товара и регулируется целым рядом отдельных законов, разделов и актов Гражданского кодекса РФ. Достаточно часто продавцам коммерческой недвижимости приходится сталкиваться с рядом нарушений в правоустанавливающих документах.

В ходе правовой экспертизы могут выявиться такие нарушения, как несогласованные перепланировки и реконструкции, наличие на территории неузаконенных построек, а также наличие различных ограничений или обременений в договоре аренды земельного участка, на котором располагается здание.

Большинство нарушений подлежит устранению, но для этого иногда может потребоваться от нескольких месяцев до нескольких лет, что не только снижает привлекательность объекта недвижимости в глазах покупателя, но и увеличивает продолжительность окупаемости проекта, а значит - снижает стоимость сделки.

Таким образом, продавцу, желающему продать объект выгодно, необходимо позаботиться о его юридической чистоте. К основным моментам, на которые следует обратить внимание, можно отнести:

• Правильность оформления земельных правоотношений в отношении участка, на котором располагается объект: сроки аренды, назначение земли, наличие обременений, ограничений и специальных условий, возможность покупки или аренды прилегающих территорий.
• Наличие несогласованных перепланировок или реконструкции здания.
• Наличие незарегистрированных построек.
• Наличие обременений в отношении недвижимости.
• Соблюдение норм строительства и реконструкции объекта.
• Риск возникновения споров и правопритязаний.

Организация продажи

Организация продажи коммерческого объекта через торги - аукционы и конкурсы - позволяет наиболее эффективно достичь максимальной цены при наличии двух или более заинтересованных покупателей. Процедура проведения торгов описана в Гражданском кодексе РФ (ст. 447-449), ее механизм достаточно хорошо проработан и в большинстве случаев не требует глубоких юридических познаний.

Обеспечением обязательства является задаток, перечисляемый продавцу потенциальными покупателями, который остается у него в случае отказа заинтересованного лица от сделки.

Аукционы и конкурсы могут быть открытыми или закрытыми. В первом случае участие в торгах может принимать любое лицо, а при проведении закрытых торгов приглашается ограниченный круг лиц.

Продажа через торги производится в несколько этапов:

1. Не менее чем за 30 дней до проведения торгов должно быть обеспечено извещение потенциальных покупателей о продаже. При этом важно охватить максимально большое количество лиц, которые могут быть заинтересованы в приобретении.
2. Проведение торгов. Победителем аукциона признается лицо, предложившее максимальную цену. Конкурс выигрывает тот, кто предложит лучше условия, по мнению конкурсной комиссии.
3. Оплата объекта недвижимости, оформление и регистрация сделки купли-продажи.

Оформление сделки

Осуществляющему продажу коммерческой недвижимости собственнику при заключении договора купли-продажи следует обратить внимание на ряд нюансов.

Во-первых, в договоре должен быть четко идентифицирован продаваемый объект недвижимости и в обязательном порядке должна быть указана его стоимость.

Во-вторых, переход права собственности осуществляется только с момента государственной регистрации в ЕГРП, до этого момента риск утраты имущества и его содержание остаются за продавцом.

Одновременно с передачей права собственности на здание передаются права собственности на участок, который занят этим зданием. В случае если участок находится в аренде, согласие собственника необязательно в том случае, если это не противоречит условиям его использования.

Обязательства продавца по передаче недвижимости покупателю считаются исполненными с даты подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта. Объект недвижимости остается в залоге у продавца до его полной оплаты покупателем, если в договоре не установлено иное.

Продажа коммерческой недвижимости в Москве осуществляется под надзором ряда государственных организаций. Вы всегда можете получить дополнительную информацию, связавшись с менеджерами компании «Диос-Недвижимость» по телефону: +7(495) 786-75-65.